U.O.v.s. - BIBLIOTEEK *198000826401220000019* 1111111111111111111111111111111111111111111111111111111111111111111111111111111111111111111111111111111111111111111 * 198 0 0 0 8 2 6 4 0 1 2 200 000 19* UmVfASiTHT O.V.S. GESKENK DEUR: F. J. Swart " ,','. \ L,Tl ,, ...,.._, ..,-- -... ' ..' .. - DIE ONTWIKKELING VAN MEDIUM DIGTHEIDSBEHUISING I. MET ONTLEDING VAN VOORBEELDE IN WELKOM Francois Jacobus Swart November 1980 AFSLUITPROJEK (AFB 705) VOORGELE- TER GEDEELTELIKE VBRVULLING VAN DIE VEREISTES VIR DIE GRAAD MAGISTER IN STADS- EN STREEKSBEPLANNING 1n die Fakulteit van Natuurwetenskappe van die Universiteit van die Oranje - Vrystaat Bloemfontein IUntvlilrsltG>lt van die OranJe-VryfttMiBlO£MFONTEIN Q ~ "~2- 9'tl@ ~T 728.31209685 SWA 1.l11:>1.IQTfJ;;,l( DANKBETUIGING My besondere dank aan die volgende persone: Prof. F. D. W. van Zyl en Mnr W. J. van H. Botha wat as studieleiers opgetree het. Mnr. J. F. J. van Rensburg en Mnr D. van Biljon V1r raad en hulp. My ouers en skoonouers V1r hulle belangstelling en aanmoediging. My vrou V1r hulp, bemoediging en opoffering. Aan elkeen wat op een of ander man1er ~ bydrae tot hierdie studie gelewer het, betuig ek hiermee my opregte dank. Sonder die krag, onderskraging en seën van ons Skepper, sou hierdie skrywe nie moontlik gewees het n1e. INHOUD DEEL I AGTERGROND TOT DIE STUDIE Bladsy HOOFSTUK 1 ALGEMENE INLEIDING 1.1 Keuse van onderwerp 1.2 Die doel van die studie 2 1.3 Probleempunte 2 3 '.1.4 Omvang van studie 1.5 Begripsverduideliking 4 HOOFSTUK 2 STEDE VAN DIE TOEKOMS 2. 1 Inleiding 7 2.2 Megalopolis 7 2.3 "The urban field" 8 2.4 "Home beyond the fringe" 8 2.5 Medium digtheidsbehuising ~n die stede van die toekoms 9 DEEL II ANALISE HOOFSTUK 3 SOSIOLOGIESE ASPEKTE 3. 1 Inleiding 11 3.2 Vereistes waaraan die won~ng moet voldoen 12 3.3 Ekonomiese gebruik van grond 19 3.4 Hoë digtheid en die mens 19 3.5 Huisvestingkeuse 21 HOOFSTUK 4 BEPLANNINGSASPEKTE 4. 1 Inleiding 27 4.2 Die terreinbeplanningsproses 29 4.2.1 Die terreinbeplanner se verantwoordelikhede 31 4.3 Die Terrein analise 34 4.4 Die Terreinsisteem 39 4.4.1 Inleiding 39 4.4.2 Behuising 41 Bladsy 4.4.3 Paaie 60 4.4.4 Parkering 64 4.4.5 Voetganger beweging 67 4.4.6 Oop ruimtes 68 HOOFSTUK 5 EKONOMIESE ASPEKTE 5. 1 Inleiding 74 5.2 Op Nasionale vlak 75 5.3 Op Plaaslike vlak 76 5.4 Die Ontwikkelaar 77 HOOFSTUK 6 REGSASPEKTE 6.1 Inleiding 80 6.2 Begripsomskrywing 80 6.3 Inwerkingtreding van die Wet 85 6.4 Goedkeuring van die ontwikkelingskema 85 6.5 Aansoek om opening van 'ndeeltitelregister 86 6.6 Registrasie van die deelplan en opening van h deeltitelregister 87 6.7 Eiendomsoordrag deur die ontwikkelaar 88 6.8 Eiendomsoordrag deur iemand anders as die ontwikkelaar 88 6.9 Handeling met gemeenskaplike eiendom 88 6.10 Afdwinging van die regte en verpligtinge van die eienaar van heenheid 89 6.11 Die koopkontrakte van heenheid 90 HOOFSTUK 7 BEHEER EN IMPLEMENTERING 7. 1 Inleiding 91 7.2 Ontwerp en ontwikkeling standaarde 91 7.3 Administratiewe beheer 95 Bladsy DEEL III SINTESE HOOFSTUK 8 TOEPASSING VAN ONTLEDING OP WELKOM 8.1 Agtergrond van Welkom 97 8. 1.1 Ligging 97 8. 1.2 Historiese agtergrond 97 8.1.3 Fisiese toestande 98 8.1.4 Die uitleg van Welkom 99 '. 8.1.5 Bevolkingsamestelling 100 8. 1.6 Medium digtheidsbehuising ~n Welkom 102 8.2 Skema 8.2.1 Beskrywing van skema 103 8.2.2 Ligging van die skema 103 8.2.3 Grondgebruike 104 8.2.4 Behuising 105 8.2.5 Sirkulasie 108 r 8.2.6 Oop r.uimtes 109 8.3 Skema 2 8.3.1 Beskrywing van skema 110 8.3.2 Ligging van skema 110 8.3.3 Grondgebruike 111 8.3.4 Behuising 112 8.3.5 Sirkulasie 114 8.3.6 Oop r.uimtes 115 8.4 Skema 3 8.4.1 Beskrywing van skema 116 8.4.2 Ligging van skema 116 8.4.3 Grondgebruike 116 8.4.4 Behuising 117 8.4.5 Sirkulasie 120 ( 8.l~.6 Oop ruimtes 121 HOOFSTUK 9 SLOTBESKOUING 123 BIBLIOGRAFIE 124 BYLAE A: DIE WET OP DEELTITELS EN lilYS'IGINGDSAAROP OPGAWE VAN FIGURE Figuur Bladsy Voorstellings van uitlegte van vroeëre stede 27 2 TI Stad met meer as een plein 28 3 Vroeëre hoë digtheidsontwikkelings 29 4 Skematiese voorstelling van eksterne faktore op die terrein 34 5 Die Radburn stadsuitleg 40 6 Die mens se gebied , 42 7 Oriëntering van die wooneenheid 44 8 Privaatheid wat die wooneenheid bied 45 9 Gerieflikheid van die wooneenheid 46 10 Karakter van die terrein 48 11 Verskillende huishoudingsvoorstelle 50 12 Voorstelling van 'n ryhuis 52 13 Voorstelling van 'n tuinhuis 53 14 Voorstelling van 'n patio huis 54 15 Voorstelling van 'n maisonette 55 16 Voorstelling van terras behuising 55 17 'n Kronke lende padsisteem 63 18 Groepering van motors ln hanteerbare eenhede 65 19 Versteekte parkering 66 20 Hiërargie van oop ruimtes 70 21 Grafiese voorstelling van rassesamestelling van die bevolking van Welkom vanaf 1950 tot 1980 101 22 Aansig, skema 103 23 Skernnnure, skema 106 24 Konstruksievoeë, skema 107 25 Parkering, skema 108 26 Semi-privaat oop ruimtes, skema 1 109 27 Skernnnure, skema 110 28 Openbare park, skema 2 111 29 Hortjiesheining, skema 2 113 30 Voetgangerspad, skema 2 115 31 Openbare park, skema 2 115 32 Privaatheid, skema 3 118 33 Skermmur e , skema 3 118 34 Swembad, skema 3 119 35 Motorparkeerplek voor lngang van wooneenheid, skema 3 120 36 Parkeerarea, skema 3 121 37 Privaat oop ruimtes, skema 3 122 OPGAWE VAN TABELLE Tabel Bladsy Bevolkings projeksies in Suid-Afrika 10 2 Belangrikheid van h privaat tuin 15 3 Behoefte aan ontspannings fasiliteite 17 4 Belangrikheid van parke binne loopafstand 18 5 Keuse van huisvesting volgens fases in die gesinsiklus 21 '. 6 Persentasie woonstelbewoners wat woonhuise verkies 22 7 Redes waarom woonstelbewoners woonstelle verkies 22 8 Voorkeur ten opsigte van woonstel tipes 23 9 Tipe woning waarheen respondente wil verhuis 24 10 Redes vir die aankoop van medium digtheidsbehuisings= eenhede in die V.S.A 25 11 Beste eienskappe van medium digtheidseenhede ~n die V.S.A 25 12 Stappe van die terreinbeplanningsproses 30 13 Matriks vir korrelasie tussen huishoudingsaktiwiteite en ruimtes vir h getroude paar met jong kinders 51 14 Korrelasie tussen huishoudings en behuisingstipe 59 15 Vooruitskattings van wooneenhede per jaar benodig tot die jaar 2000 74 16 Bevolkingsamestelling van Welkom 102 17 Gemiddelde bevolkingsgroei binne munisipale gebied van Welkom 102 18 Oppervlaktes van verskillende grondgebruike, skema 104 19 Oppervlaktes van verskillende grondgebruike, skema 2 1 11 20 Oppervlaktes van verskillende grondgebruike, skema 3 116 OPGAWE VAN KAARTE Kaart Verspreiding van medium digtheidsbehuising In Welkom met spesiale verwysing na skemas wat behandel word. OPGAWE VAN PLANNE VEL Terreinplan Skema 1 2 Aansigte, snit en vloerplan Skema 1 3 Terreinplan Skema 2 , 4 Aansigte Skema 2 '. 5 Terreinplan Skema 3 6 Aansigte Skema 3 7 Perspektief Skema 3 DEEL I AGTERGROND TOT DIE STUDIE - 1 - HOOFSTUK ALGEMENE INLEIDING 1.1 KEUSE VAN DIE ONDERWERP Die Industriële Revolusie het veroorsaak dat al hoe meer mense 1n die stedelike gebiede werksgeleenthede gevind het, en dat al hoe meer mense behuising daar moes vind. Gedurende die tydperk 1911 tot 1960, het die persentasie Blankes in Suid-Afrika wat in stedelike gebiede woonagtig was, toegeneem vanaf 53% tot 84%, en die totale bevolking wat in stedelike gebiede woon= ( 1 ) agtig was, toegeneem vanaf 26% tot 47%. As gevolg van hierdie toename in stedelike bevolking, moet opnuut na stedelike behuising gekyk word. Die enkelwoning op die randgebied van die stad lyk nie na die oplossing nie, aangesien sosiale probleme ont= staan as gevolg van die altyd verlengde afstand tussen woning, werk en ontspanningsgeriewe. Die enkelwoning ontwikkeling op die randgebied van die stad moedig stedelike kruip aan waar waardevolle landbougrond prysgegee moet word vir stedelike ontwikkeling. Hoë digtheidsontwikkeling het alreeds gewys dat talle sosiale probleme daaraan gekoppel word. Uit bogenoemde kan gesien word dat 'nkompromis tussen hierdie twe e oplossings gevind moet word. Daar 1S 'n "nuwe" beweging na medium digtheidsontwikkeling, waar voor= dele van die enkelwoning met 'nhoër digtheid gekoppel word. Alhoewel heelwat navorsing gedoen en inligting ingesamel is wat hoë en lae digtheidsontwikkeling aanbetref, bestaan daar baie onduidelik= (1) Myers, S.B. ; "NEW HOUSING FORMS HITH PARTICULAR REFERENCE TO GROUP HOUSES". Referaat gelewer by die Suid-Afrikaanse Huis= eienaars Vereniging se vierde algemene konferensie in Kaapstad. 1970. p.2 - 2 - hede sover dit medium digtheidsontwikkelings aanbetref . • As gevolg van die onduidelikheid oor medium digtheidsbehuising en die feit dat hierdie tipe behuising op 'n toenemende skaal toegepas word, het my belangstelling geprikkel, en het gelei tot hierdie studie. 1.2 DIE DOEL VAN DIE STUDIE Die doel van die studie hang nou saam met die feit dat daar onduidelik= heid bestaan rondom medium digtheidsbehuising en dat talle vrae ontstaan het na gelang al hoe meer met dié tipe behuising in aanraking gekom is. 1.3 PROBLEEMPUNTE As gevolg van die redes soos vooraf genoem, kan die volgende vrae gevra word:- 1.3.1 Is medium digtheidsbehuising geskik v~r alle sosio-ekonomiese groepe? 1.3.2 Dit wil lyk asof die afgetrede welgestelde man neig na hierdie tipe behuising, waar die probleme van tuinmaak, onderhoud van huis, veiligheid en nabyheid van bure, alles voordele is. Sal die middelinkomstegroep met kinders ook hierdie tipe behuising verkies? 1.3.3 Verder kan nog gevra word of die arm man met die baie kinders vir hierdie tipe behuising te vinde sal wees of dit kan bekostig. 1.3.4 Uit bogenoemde vloei die eerste belangrike vraag, naamlik v~r watter mense hierdie tipe behuising aantreklik is? 1.3.5 Hieruit volg die vraag waarom sommige mense dan n~e daarvan hou nie, en wat gedoen kan word om dit vir hulle aantreklik te maak? 1.3.6 Dit kan ook anders gestel word, naamlik wat kan gedoen word om hierdie tipe behuising teen h sosio-ekonomiese agtergrond v~r alle sosio-ekonomiese groepe aanvaarbaar te maak? - 3 - Mense se gedragspatroon en leefwyse word n~e bepaal deur die tipe behuising waar hulle woonagtig is nie. ~ Bewys hiervan is ~ studie wat deur Beryl Unterhaltei2) in Hillbrow gedurende 1968 uitgevoer is. Alhoewel sy met hoë digtheidsontwikkeling te doen gehad het, kan haar bevindinge by medium digtheidsbehuising ter sake wees. Sy het bevind dat die families gepoog het om hulle kinders te dissiplineer, en met dieselfde waardes op te voed as ~ middelklas familie in ~ voorstad. Hieruit kan gesien word dat die tipe woning nie die waardes van die familie sal beinvloed nie, maar behuising kan wel die mense se leef= wyse vergemaklik of hulle frustreer, en dit moeiliker vir hulle maak om hulle doelwitte te bereik. ~ Verdere aspek wat aandag behoort te geniet, ~s dat daar gekyk moet word na die wyse waarop medium digtheidsbehuising aangepak, uitgel~ en geadministreer moet word. 1.4 OMVANG VAN STUDIE Die omvang van hierdie studie ~s om na verskeie aspekte van medium digtheidsbehuising te kyk aan hand van plaaslike en oorsese onder= vinding. Verder word gepoog om standaarde daar te stelop grond van bogenoemde, en op grond van pogings om standaarde daar te stel. Hierdie studie word dan afgesluit met die toetsing van 'n aantal medium digtheidsbehuisingskemas in Welkom. Die stad Welkom is gekies, omdat daar 'nwye verskeidenheid van hierdie tipe behuising in die laaste twee jaar opgerig is. Met ~ wye verskeidenheid word bedoel:- (a) skemas wat verhuur word, Cb) skemas wat per deeltitel verkoop is, en (c) skemas wat deur die Myne gebou en besit word. Uit hierdie verskeidenheid kan meer geldige afleidings gemaak word as uit skemas wat almal in privaat besit is, of gehuur word deur welgestel= de middeljarige en afgetrede persone. (2) Unterhalter B.; soos aangehaal deur Watts, H. L. - "MEDIUM DENSITY HOUSING, NATAL TOWN AND REGIONAL PLANNING COMMISSION" Volume 25,1973, p . 15 - 4 - 1.5 BEGRIPSVERDUIDELIKING Begrippe wat dikwels by medium digthedisbehuising voorkom, word as volg bespreek:- 1.5.1 Qig,theid Die term digtheid kan kortliks deur die volgende defenisie omskryf word: " The housing type, its occupancy, its arrangement on the ground, and the facilities provided with it all result in a certain density of population. ,,(3) Hieruit kan gesien word dat 'nsekere hoeveelheid persone per 'n gegewe oppervlakte grond, byvoorbeeld 'n hektaar, deur die term digtheid omskryf word, waarvan die hoeveelheid deur faktore soos in bogenoemde definisie genoem, bepaal word. Vervolgens word digt hede van verskillende tipes behuising aan= gegee;- Enkelwoning tot 45 persone per hektaar, medium digtheidsbehuising 45 tot 200 p~rsone per hektaar, en hoë digtheidsbehuising 200 + persone per hektaar. (4) Hierdie hoeveelhede word uitgedruk in persone per netto residensigle hektaar. Dit wil sê, hierdie oppervlaktes sluit die strate, wandel= lane en parkeer areas ~n. Dit is dus slegs die area wat deur die wonings beslaan word, of dit nou 'n woonhuis of 'n woonstel is. Volgens Kenvin Lynch(5) kan digthede wissel van 1 tot 120 families per netto akker. Die digtheid vir 'n enkelwoning kan van 1 tot·12 families wissel. Waar die digtheId 12 families oorskry, word kontrole van geraas en privaatheid 'nprobleem. By 20 families per akker word dit baie moeilik om buite ruimtes, direkte toegang (3) Lynch, K.; "SITE PLANNING", tweede uitgawe, M.I.T. Press, 1971, p.314 (4) W.N.N.R. Simposium; Hoë Digtheidsbehuising, Johannesburg, 1972. Abramowitch, S.A.; "NEW THINKING ON MULTISTOREY HIGH DENSITY HOUSING IN SOUTH AFRICA", p. 3 (5) Lynch, op. cit., p. 315 - 5 - tot die grond vir alle eenhede en parkering vir elke eenheid te verkry. By TIdigtheid van 45 families per akker, is die mens geneig om visuele kontak met die grond te verloor. Waar die digtheid 80 families per akker oorskry, word die tekort aan ruimte vir parkering en ontspanning TIgroot probleem. By digthede bo 80 families, word die toeganklikheid na aktiwiteite en fasiliteite wat aan die middestad gekoppel word, 'nbelangrike faktor, en die grootte van die wooneenhede word deur die hoë digtheid beinvloed. Families met 'nspesiale leefwyse word hier gehuisves. By digthede bo 120 families, veroorsaak die tekort aan oop ruimtes swak lewensomstandighede. 1.5.2 Enkelwoning Die enkelwoning is TIstruktuur wat los van ander strukture gebou is, en op sy eie stuk grond staan. Hierdie woning huisves dan ook net een familie. Die voordele van die een of dubbelverdieping woning is bekend. Dit het genoeg lig, ruimte v~r tuinmaak, speel, parkering, het direkte toegang tot die straat, en kan afgekamp word om privaat te wees en geraas uit te sluit. Hierdie tipe woning word in baie dele van die wêreld beskou as die ideale woonplek. Wat n~e altyd in ag geneem word nie, is dat dit lae digthede genereer, wat weer stedelike groei of kruip aanwakker. Dit veroorsaak swak openbare vervoer hoe verder dit van die stadskern geleë is. Die gemeenskapsdienste verswak ook hoe verder van die stadskern af beweeg word. Een van die grootste nadele van die enkelwoning is dat dit deur die proses van stedelike groei kosbare landbougrond gebruik. Afgesien van bogenoemde, word hierdie tipe wop~ng tans v~r die grootste persentasie behuising gebruik. 1.5.3 Medium Digtheidsbehuising Onder hierdie beskrywing val TIhele aantal tipes behuising, waar- van die digthede tussen die enkelwoning en die hoë digtheid van woonstelle val. - 6 - Die medium digtheidsbehuising met die laagste digtheid is die twee familie huis wat in die oostelike Verenigde State en Engeland voorkom. Hier word hoër digthede verkry terwyl die voordele van lig, ~ aparte tuin en ruimte nog bestaan. Die mees algemene vorm van medium digtheidsbehuising wat tans aangetref word, heet in Engels "Cluster housing". Tans word die term groep-, tros-, of korfbehuising baie algemeen gebruik, alhoewel die Nasionale Bounavorsingsinstituut besluit het op die term meentbehuising, wat herinner aan die vroeëre meent, en word beskryf as ~ beplande eenheidsantwikkeling. Vir doeleindes van hierdie skrywe sal na die term groepsbehuising verwys word. Groepsbehuising is eerder ~ vorm van grondontwikkeling as ~ geboutipe wat 'nmulti-eenheid ontwikkeling op een erf veroorsaak. So ~ skema moet ~ harmonieuse geheel vorm, alhoewel individualiteit deur middel van privaatheid soos ~ privaat ingang op grondvlak, ~ privaat tuin en privaat agterplaas na vore moet kom. Sulke skemas kan óf net op grondvlak (simpleks), óf grondvlak plus een verdieping (dupleks) bestaan. ~ Belangrike eienskap van groepsbehuising is dat die wooneenhede óf direk langs mekaar staan, óf deur middel van ~ muur of ~ werf geskei word. 'nVerdere aspek is dat dit 'ngesamentlike oop area vir ontspanning deel. 1.5.4 Hoë Digtheidsbehuising Hierdie tipe behuising ~s by die meeste mense bekend as woonstelle. Dit kan aangeneem word dat, as ~ gebou hoër as twee verdiepings is, dit ~ vorm van hoë digtheid ~s. Hierdie bouvorm kan dan wissel van ~ drieverdieping woonstel tot toringblokke. ~ Belangrike eienskap van hoë digtheidsbehuising is dat slegs ~ sekere aantal eenhede direkte toegang op grondvlak het. Die ander eenhede kry toegang deur middel van ~ hyser of trappe. - 7 - HOOFSTUK 2 TOEKOMSTIGE ONTWIKKELINGS 2.1 INLEIDING Dit is belangrik om in 'nstudie waar daar na 'n"nuwe" tipe behuising gekyk word, aandag gegee moet word aan die stede van die toekoms waar die tipe behuising moet inpas, en om te kyk of daar 'nplek vir die tipe behuising in die stede is. Vervolgens word daar na verskillende voorstellings van toekomstige stede deur bekende beplanners gekyk. 2.2 MEGALOPOLIS As gevolg van die hoë digthede van die groot stede aan die Noord-Oostelike kus van die Verenigde State vanaf Boston tot Washington, het Jean GottmanÁ6~it gebruik as ~ voorbeeld van ~ megalopolis. 'nMegalopolis is deur middel van sy grootte en massa 'nbuitengewone groei en p i.onf.é rs=area, Buitengewoon omdat daar nêrens elders so 'n konsentrasie van mense, industriële en kommersiële fasiliteite of finansiële rykdom en kultuur-aktiwiteite te vinde is nie. Die megalopolis het alreeds st~delike lewe onworm deur verskynsels soos wolkekrabbers, hysers, stedelike en voorstedelike spoornetwerke, ! verkeersligte en eenrigting strate. Hierdie eienskappe het later in kleiner stede 'nalgemene gesig geword. Die voorbeelde wat Jean Gottmann as megapool voorstel, het begin as klein handels-dorpies langs die kus, wat later groter geword het sodat dit in mekaar vloei om die megalopolis te vorm. (6) Blowers, Aj Hannett, C; Sarre, P; "THE FUTURE OF CITIES," Hutchinson Educational in association with The Open University Press, July 1974, p. 143. - 8 - Samevattend kan die megalopolis dan beskryf word as 'n groot stad met TIhoë vorm van spesialisasie wat bestaan uit die samesmelting van kleiner stede wat uit stadskerne met hoë geboue bestaan wat dan om= ring word deur voorstedelike gebiede wat by die ander kern aansluit. 2.3 "THE URBAN FIELD" (Die Stedelike Veld) H1,ercl1'e begzr1ip wordIvdoorgeste eur Jh0'n Fr1edmann en John M1'Iler. (7) Kortliks :kan hierdie begrip beskryf word as die matriks wat die kern en die omtrek van die stad tot TIeenheid bind. As gevolg van die uitgestrektheid van die moderne stad, deel Friedmann en Miller die toekomstige stad in twee dele, naamlik die metropolitaanse gebied en die inter-metropolitaanse randgebied. Hulle voorspel TInuwe wyse van stedelike leefwyse ver van die metropolitaanse kern wat diep 1n hierdie randgebied indring. Die metropolitaanse kern se invloed op hierdie randgebied sal verminder en die kernfunksie sal deur gedesen= traliseercle kleiner stede binne in hierdie gebied oorgeneem word. Die vloei van mense uit die kern na hierdie randgebied word veroorsaak deur aantreklike faktore soos ruimte en m001 omgewing , en word verder aangehelp deur die toename in inkomste, vrye tyd en mobiliteit. Hierdie randgebied sal bestaan uit TIheterogene landskap bestaande uit metropolitaanse kerne, kleiner dorpe en n verskeidenheid oop ruimtes wat sal veroorsaak dat die mens 'n wyer keuse van 'n omgewing het sover dit die residensiële sowel as die nie-residensiële gebruike aanbetref. 2.4 "HOMES BEYOND THE FRINGE" (Huise buitekant die randgebied) Lionel March(8) daag die hedendaagse stedelike vorm uit met sy stelling dat hoë digthede meer sin in die landelike gebied maak, en dat wolkekrabbers "extravagant irrational gestures" is. (7) Ibid, p. 152 (8) Ib i.d , p , 166 - 9 - Verder sê hy dat die stad TI liniêre vorm moet hê, met TI losse ont= wikkelings-patroon langs TInetwerk roetes buite die stedelike rand. Hy onderskryf sy stelling met die feit dat die grond in die hinterland goedkoper as in die kern is, en dat daar baie meer ruimte in die hinterland is. Lionel March wil die gebruike in die ~Iinterland laat meng. Hy stel TI sentrale park voor omring met die behuising. Hierdie ontwikkeling sal vyf vierkante myl wees met ondersteuningsdienste binne 'nhalf myl se stap deur die park en binne vyf minute se ry per motor na fasiliteite om 100 000 mense te ondersteun. Op hierdie wyse kan almal wat dit kan bekostig 'nhuis hê en hoef hulle m.e in 'nwoonstelblok te woon nie. 2.5 MEDIUM DIGTHEIDSBEHUISING IN DIE STEDE VAN DIE TOEKOMS Uit bogenoemde voorbeelde van sekere sienings van die stad van die toekoms, blyk dit duidelik dat die stadskern soos dit nou bekend is, dalk sal verander, maar daar sal altyd nog TIdiens-fasiliteit moet wees om die mense te bedien. Afgesien van die stedelike patroon, sal diedigtheid ne1g om naby hierdie diem; fasiliteit hoër te wees as verder daarvandaan. Dit 1S in hierdie gebiede waar medium digtheidsbehuising 'ngroot rol kan speel in die vorm van groepsbehuising wat deur middel van groen oop areas met mekaar verbind is. In TItyd waar die olie- en brandstofpryse astronomies styg, en die lang ritte vanaf die enkelwoning na die werkplek al hoe duurder word, en pryse van grond vir TIeie erf tesame met die styging van boukoste (tans teen TIkoers van ±20% per jaar)(9) kan daar net voordele in TIhoër digtheid tipe ontwikkeling wees om tot 'nmate die rol van die enkelwoning oor te neem. TIVerdere aspek wat aandag behoort te geniet, 1S die bevolkingsgroei. Vooruitskattings vir die bevolkingsgroei tot die jaar 2000 lyk as volg;- (9) Eie vooruitskatting op grond van talle ondernemings se voorspellings - 10 - TABEL 1: BEVOLKINGS PROJEKSIES IN SUID-AFRIKA (10) RAS 1970 2000 Blankes 3 750 000 6 040 000 Kleurlinge 2 100 000 5 218 000 Asiate 620 000 1 113 000 Swartes 15 057 000 27 000 000 (10) Myers, S. B.; "THE DEVELOPMENT OF GROUPED HOUSES IN SOUTH AFRICA" p , 4 DEEL II ANALISE - 11 - HOOFSTUK 3 SOSIOLOGIESE ASPEKTE . 1 INLEIDING Net soos die res van die wêreld, ondervind Suid-Afrika toenemende verste= deliking. Nie net 'ngroter deel van die bevolking kom woon in die stede nie, maar die groter deel van die bevolking woon in die groot metropo= litaanse gebiede. Met hierdie toename van ~ense in die stede, het dit nodig geword dat die sosiologiese aspekte van die stad, en veral behuising, bestudeer word. Veral medium digtheidsbehuising 1n die vorm van meentbehuising waar die eenhede om ~ gemeenskaplike oop area gerangskik 1S. Die volgende is die tipe vrae waarvoor die sosioloë antwoorde moet kan verskaf:- 3.1.1 Vir watter tipe families en individue sal medium digtheidsbehuising geskik wees? 3.1.2 Wat is die sosiale implikasies van medium digtheidsbehuising vir sosiale kontak en woonbuurt interaksie, sowel as konflik en wrywing tussen huishoudings? 3.1.3 Watter vorm van assosiasie (indien enige) sal die beste wees V1r besit en administrasie tussen huishoudings? 3.1.4 Watter spesiale voorsienings sal gemaak moet word vir verskillende ouderdomsgroepe, van die kleuters tot die oues van dae? 3.1.5 Moet die ontwikkelaars van 'nskema probeer om 'nhomogene groep mense of verskillende tipes insluitende jonk en oud te werf? 3.1.6 Hoet medium digtheids skemas hoofsaaklik 1n gebiede geplaas word waar enkelwonings voorkom? - 12 - 3.1.7 Wat sal die reaksies van die huiseienaars wees indien ~ skema beplan word vir ~ vasgestelde gebied wat uit medium digtheids= behuising bestaan? 3.1.8 Watter details van lewenswyse moet ~n ag geneem word by die ontwerp van medium digtheidsbehuising? 3.1.9 In kort, hoe moet medium digtheidsbehuising beplan word? Dit is baie moeilik om laasgenoemde vraag te beantwoord, aangesien 'n omvattende studie wat baie jare sal duur onderneem moet word om mense se reaksies oor ~ lang tydperk te toets. Die behoeftes wat die mens by behuising soek, word vervolgens uitgewys en waar moontlik, na medium digtheidsbehuising verwys. 3.2 VEREISTES WAARAAN DIE WONING MOET VOLDOEN Dit word algemeen aanvaar dat elke familie 'n woning moet besit. Hierdie woning moet aan sekere basiese behoeftes voldoen. Myers(11)stel hierdie behoeftes as volg:- (a) Voldoende akkommodasie (b) Privaatheid (c) Sekuriteit (d) Kontak met die natuur (e) Ontspanningsruimtes Verder kan die volgende volgenf Hope, Trowbridge en Bond(12)hierby gevoeg word:- ( 11 ) rs id, p , 13 (12) W.N.N.R. Simposium: Hoë Digtheidsbehuising, Johannesburg, 1972. Hope, R.E.G., Trowbridge, A.V., en Bond, W.R., p. 3 - 13 - (f) Identiteit en eienaarskap (g) Sosiale kontak en ontspanning (h) Ekonomiese gebruik van grond 3.2.1 Voldoende akkommodasie Die woning moet intern en ekstern aan sekere standaarde voldoen waaraan die inwoners waarde heg. Genoeg ruimte moet vir die individue voorsien word vir normale gesinsaktiwiteite. Behalwe voldoende ruimte, is voldoende beligt ing vir alle aktiwiteite nodig, en kunsmatige beligting wat afgeskakel moet kan word indien dit nie meer benodig word nie. Aangesien die mens afhanklik van die natuur is, moet hy uitsig na buite kan hê indien hy dit verlang. Terselfdertyd moet sonlig benut kan word vir beligting en verwarming. Die woning moet beskerming teen wind en weer kan bied, en moet TIgoeie indruk skep op die bewoner en moet aanvaarbaar wees vir die onmiddellike omgewing. 3.2.2 Privaatheid Privaatheid binne en buite die won1ng 1S van groot belang V1r die gesin, en privaatheid moet beskikbaar wees indien die individu dit ( 13) verlang. Vo1gens Watts (14)versk1i1 di1e behoe f tes aan pr1"vaathe1d volgens sosiale klas en kulturele groep, en hy beweer dat privaatheid TI belangrike element moet wees in die ontwerp van medium digtheids= behuising. Akoestiese en visuele privaatheid vir die verskillende gesinslede in die wooneenheid self, kan deur goeie ontwerp verseker word, maar waar die digtheid verhoog word en die eenhede nader aan mekaar geplaas word, is die probleem die privaatheid binne die eenheid van eksterne toestande. (13) Ibid, p. 4 (14) Natal Town and Regional Planning Commission: Studie van Dupleks- woonstelle in Durban, 1974. p. 18 - 14 - Dr. Denn1os Cowen (15) waars ku egter dOaht pr1vaat e1od n1e moet 1y tot isolasie nie, aangesien isolasie in woonstelgeboue juis lei tot wanaanpassing. (16) Modge meld dat dit noodsaaklik is om ~ tipe wooneenheid te voor= sien wat beide privaatheid en sosiale kontak verseker. 3.2.3 Sekuriteit Die bewoners moet veilig voel binne die wooneenheid, en 1n die onmiddellike omgewing. Jong kinders moet ook veilig kan speel, verkieslik met die minimum ouer toesig en die wooneeheid moet beskerming bied teen weersomstandighede en geraas. Die woonhuis moet ook vir die bewoner beskerming bied teen die natuurelemente. 3.2.4 Kontak met die natuur Kontak met die natuur word beskou as van primêre belang V1r die ontwikkeling van die kind. Volgens Roode moet die kleuter in sy speel aktiwiteite sonder veel moeite kan terugval op die huis en sy ouers, wat beteken dat die tuinruimte gekoppel moet wees aan die wooneenheid. Groter kinders en volwassenes sal makliker gebruik kan maak van gemeenskaplike fasiliteite. Die gemeen= skaplike ontspanningsruimte gee geleentheid vir sosiale kontak en sorg dat sosiale isolasie nie plaasvind nie. 3.2.5 Ontspanningsruimtes Die medium digtheidsbewoner moet ook kontak met ontspannings= fasiliteite hê, hetsy dit openbare ontspanningsruimte of privaat ontspanningsruimte is. (15) W.N.N.R. Simposium: Ho~ Digtheidsbehuising, Johannesburg, 1972. Cowen, D.V. "URBAN LIVING AND HOME-OWNERSHIP IN HIGH DENSITY TOWN DEVELOPMENT", p. 13 (16) Natal Town and Regional Planning Commission; Medium Density Housing, Pietermaritzburg, 1973, p. 18 - 15 - Ontspanningsruimtes kan 1n drie kategorieë ingedeel word, naamlik privaat, gemeenskaplike en openbare ontspanningsruimtes. Openbare ontspanningsruimtes kan weer onderverdeel word 1n open= bare parke en sportfasiliteite. 3.5.2.1 Privaat Ontspanningsruimtes Hierdie ruimte 1S die ruimte buite die wooneenheid, maar wat deel van die eiendom van die bewoner vorm. Dit bestaan gewoonlik uit ~ klein private tuin aan die voorkant van die huis, en ~ klein agterplaas waar die wasgoed= droogmaak fasiliteite en vullisblikke gehuisves word. Hierdie area het gewoonlik ~ harde oppervlakte. In ~ studie oor dupleks behuising in Pretoria, het Van Helden(17)bevind dat 82% van die dupleks behuising 1n Pretoria wel so ~ privaat tuin het, maar wat in werklik= heid nie privaat is nie. Die meerderheid is slegs stoep areas of verlenging van stoepe wat ondoeltreffend deur skermmure afgebaken is. Die belangrikheid van so 'n private area is met ~ tuisopname in Van Helden se studie gemeet:- TABEL 2: BELANGRIKHEID VAN 'n PRIVAAT TUIN BELANGRIKHEID PERSENTASIE Baie Belangrik 72 Belangrik 22 Minder belangrik 5 Glad nie belangrik n1e 1 (18) (17) Van Helden, P.; Beplanning V1r Dupleks Behuising 1n Pretoria, Me i 1976, p. 95 (18) Ibid, p. 96 - 16 - uit hierdie tabel blyk dit dat privaat ontspanningsruimtes • deurgaans deur die inwoners as belangrik beskou word. Die grootte van hierdie privaat tuine in Van Helden se studie 14 (19)het gewissel van tot 109 vierkante meter. Medium digtheidsbehuising moet so ontwerp word dal: die privaat tuine wel privaat ~s, en dat geen visuele oor= vleueling van die een eenheid na die ander eenheid, of van een kompleks na 'n ander kompleks bestaan nie. 3.2.5.2 Gemeenskaplike Ontspanningsruimte In die algemeen het die munisipaliteite geen vereiste gestel vir die voorsiening van ontspannings fasiliteite op die perseel self nie, en dit is aan die ontwikkelaar oorgelaat om dit te voors~en, aangesien die dekking van die geboue sou veroorsaak dat genoeg ruimte beskikbaar moet wees vir gemeenskaplike ontspanningsruimtes. Dit het nie die oplossing gebied n1e, en beheer ~s ~nge= stel soos in Pretoria, waar ~ vereiste ingestel ~s dat 15% van die perseel as kinderspeelruimte ingerig moes word. Hierdie maatreël is egter nie voldoende nie, aangesien die gebou deur middel van die beperking van boulyne in die middel van die perseel geplaas moet word. Die agterste gedeelte van die perseel word dan deur inry paaie en parkeerplekke beslaan, terwyl die voorste gedeelte deur die privaat tuin beslaan word. Dit laat die twee kant gedeel= tes oor o~ as kinderspeelruimte te dien. Hierdie ruimtes kan dan as gevolg van die posisie en vorm n~e doelmatig ingerig word n~e, en beheer deur die ouers in die gebied is nie goed n~e. So ~ gemeenskaplike ontspanningsruimte moet groot genoeg wees sodat dit doelmatig ingerig kan word om kinderspeelfasiliteite te huisves. (19) Ib id , p , 96 - 17 - Ontspannings fasiliteite v~r volwassenes behoort ook binne die ruimte ingerig te word. h Swembad en h tennisbaan is 'n aanbeveling en kan deur volwassenes er:" kinders onder toesig gebruik word. Vo I gens Van He Id en se stud i~e ~n Pretor~a, was 40%(20) d i0 van ~e respondente bereid om meer te betaal indien hulle h gemeenskaplike tuin met sandputte en swaaie wat die aanvraag vir hierdie t~pe speelruimte aandui, kon bekom. Behoeftes aan ontspannings fasiliteite is deur Van Helden(21) se studie as volg aangedui:- TABEL 3: BEHOEFTE AAN ONTSPANNINGS FASILITEITE FASILITEIT PERSENTASIE Swembad 70 Tennisbaan 43 Sandput en Swaaie 28 Gemeenskaplike Tuin 12 Rolbalbaan 8 (22) Uit bogenoemde blyk dit dat 'n doelmatig-ingerigte gemeen= skaplike ontspanningsruimte 'nmoet by 'nmedium digtheids= ontwikkeling is. 3.2.5.3 Openbare Ontspanningsruimte Onder openbare ontspanningsruimtes word verstaan alle ont= spanningsruimtes wat deur die Plaaslike Owerheid voors~en word, en wat deur almal gebruik kan wurd. (20) Lb id , p , 95 (21) Ibid, p. 95 (22) Ibid, p , 95 - 18 - Openbare ontspanningsruimtes kan in twee kategorieë ~nge= deel word, naamlik formele oop ruimtes (sport) en informele oop ruimtes (parke). a. Openbare parke Volgens Van Helden se studie word die belangrikheid van parke in onderstaande tabel aangetoon. Hy bevind dat slegs 20% van die respondente weekliks van openbare parke gebruik maak, alhoewel 83% (23)van d~.e dupleks komplekse binne 400 meter vanaf openbare parke geleë ~s. TABEL 4: BELANGRIKHEID VAN PARKE BINNE LOOPAFSTAND BELANGRIKHEID PERSENTASIE Kinderspeelpark Baie belangrik 25 Belangrik 24 Minder belangrik 25 Onbelangrik 26 Openbare Parke Baie belangrik 19 Belangrik 23 Minder belangrik 27 Onbelangrik 31 (24) Uit bostaande tabel kan gesien word dat die gemeen= skaplike ontspanningsruimtes 'nbelangriker rol as die openbare oop ruimtes speel by dupleks bewoners. (23) Ibid, p. 91 (24) Ibid, p , 91 - 19 - b. Sportfasiliteite Volgens TIopname deur die Stadsraad van Pretoria, maak mense van die hoër inkomstegroepe meer gebruik van sportfasiliteite. Hierdie aspek het ook in Van Helden se studie voorgekom. Hy het bevind dat 34% van die respondente weekliks gebruik maak van sportfasiliteite, terwyl slegs 38% van die dupleks woonstelle binne 400 meter vanaf die sportfasiliteite geIee...1S.(25) 3.3 EKONOMIESE GEBRUIK VAN GROND Grond moet intensief benut word, sodat elke e1enaar sy e1e eiendom kan besit teen TIprys wat hy kan bekostig. Die grootte van die erf hou direk verband met die aanvanklike koste van die huis, terugbetaling op die verband, koste van dienste en die onderhoud van die tuin. Grond wat nie benut word nie, is TI sosiale en finansiële las. lndien alternatiewe behuisingsvorms voorS1en word, moet dit voldoen aan die woning behoeftes van die mense wat daarin gaan woon. Daar bestaan wel 'nmate van 'noorvleueling in die behoeftes hierbo genoem, maar van belang is die konflik wat kan ontstaan tussen die verskillende behoeftes, soos byvoorbeeld konflik tussen privaatheid en sosiale kontak. Sulke konflikte word meer algemeen hoe hoër die digthede word. 3.4 HOË DIGTHEID EN DIE MENS Die invloed wat hoë digthede en hoë woonstelgeboue op die mens het, is al deur verskillende mense bestudeer, en verskillende afleidings is al gemaak. Hier volg 'npaar menings wat al uitgespreek is. Sazanami(26)het die volgende verskynsels opgemerk by hoë digtheidsontwikkelings:- (25) Ibid, p, 92 (26) W.N.N.R. Simposium: Hoë Digtheidsbehuising, Johannesburg, 1972; Sazanami, H.; "WORLD HOUSING STANDARDS: THE EASTERN HEMISHPERE" p. 14 - 20 - mense voel meer terneergedruk hoë woonstelblokke is te groot en kompak vir gerieflike bewoning menslike en natuurlike leefruimte e~e aan die enkelwoning raak verlore in hoë geboue die probleem lê in die onmenslike skaal van die geboue Waar woonstelgeboue in hoogte toeneem, neem die verskyning van gedrag soos morbiditeit, eensaamheid en aggressie tot In mate groter afmetings aan. Daar moet net duidelik onderskeid getref word tussen hoë digtheid en hoë geboue. Daar kan nog ~ hoë digtheid bestaan met genoeg fisiese ruimte waar die mens tuis voel en bogenoemde probleme nie aangetref sal word nie. Dus kan gesê word dat dit n~e noodwendig ~s dat hoë digthede op sigself die sosiale en psigologiese probleme skep nie, maar die kwaliteit van die geboue, die ontwerp,beheer en die omgewing self. Die sosiale afwykings word meer dikwels gekoppel aan isolasie en 'n gebrek aan sosiale kontak. Dus moet by die ontwerp van hoër digthede daarop gelet word dat identiteit en sosiale kontak nie verlore gaan nie. Dit blyk dat die probleme met hoë geboue grootliks by kinders aangetref word. Die groot probleem blyk die gebrek aan speelruimte te wees, en die feit dat as die kinders wel op die grond gaan speel, daar nie vol= doende toesig van die ouer kan wees nie, en dus kom die kind onder ~ slegte invloed. Hoffman(27)beskou die enkel- en dupleks tipe wooneenheid as die ideale eenheid vir die familielewe. Hy beskou dit as noodsaaklik dat kinders gedurende hulle vormingsjare kontak met die natuur moet hê. (27) Hoffman, H.; "ONE FAMILY HOUSING", Thomas and Hudson, 1969, p , 20 - 21 - 3.5 HUISVESTINGSKEUSE In ~ studie wat in Sunnyside deur die Raad vir Geesteswetenskaplike Navors1.ng (28)onderneem 1.S., 1S di1e woonste lbewoners 1.n Sunnys1.de se keuse van huisvesting volgens die groottes van die gesin ontleed. Die resul= tate is as volg:- TABEL 5: KEUSE VAN HUISVESTING VOLGENS FASES IN DIE GESINSIKLUS PERSENTASIE FASE WOONSTEL HUIS ELDERS TOTAAL Voor huweliksluiting 62 27 11 100 Jonk getroud 62 37 1 100 Getroud; nie meer as twee voorskoolse kinders 9 90 0 100 Getroud; skoolgaande kinders 3 96 0 100 Getroud; kinders het huis verlaat, ouers is jonger as 60 jaar. 18 82 0 100 Getroud; kinqers het huis verlaat, ouers is ouer as 60 jaar. 32 65 3 100 Weduwee met kinders in huis .23 76 1 100 Weduwee sonder kinders in huis 74 20 6 100 (29) Uit tabel 5 blyk dit dat ongetroudes, jonk getroudes, ouer mense sonder kinders en weduwees woonstelle verkies. Haar daar kinders in die huis voorkom, swaai die voorkeur na huise. 'nSoortgelyke studie is deur die Stadsraad van Johannesburg(30)uitgevoer. (28) Raad van Geesteswetenskaplike Navorsing; Navorsingsbevinding nr. S-N-40, Pretoria, 1974, p. 4 (29) Ibid, p. 4 (30) Stadsraad van Johannesburg; "STUDY OF FLATS", 1972/73. - 22 - Hierdie studie is per woonbuurt uitgevoer, en die persentasie woonstel= bewoners wat woonhuise verkies, word in tabel uiteengesit:- TABEL 6: PERSENTASIE WOONSTELBEWONERS WAT WOONHUISE VERKIES SEKTOR PERSENTASIE Noordwestelike voorstede 82 Parktown - Rosebank 43 Killarney - Noordoostelike voorstede 48 Mayfair - Westelike voorstede 73 Hillbrow - Middestad 56 Berea - Bellevue East 65 Suidelike voorstede 65 (31) In dieselfde studie is aan die respondente gevra waarom hulle woonstelle verkies. Die redes word as volg uiteengesit:- TABEL 7: REDES WAAROM WOONSTELBEWONERS WOONSTELLE VERKIES REDE PERSENTASIE Sekuriteit 29 Meer ekonomies 28 Minder onderhoue! 25 Meer gerieflik 17 (32) Daar is ook aan hulle gevra watter tipe woonstel hulle verkies. Die meerderheid (46,3%) het medium digtheid verkies, terwyl 33,5% 'n lae woonstelbolk verkies het, en 19,8% woonstelblokke hoër as vyf verdiepings verkies het. (31) Ibid, p,14 (32) Ibid, p, 15 - 23 - uit dieselfde ondersoek het geblyk dat 83.9% van die respondente ~n medium digtheidsbehuising in hierdie tipe behuising gelukkig is, terwyl 45% van die respondente in ander woonsteltipes ook medium digtheidsbehuising verkies. . (33) In ~ studie van woonstelgebiede in Johannesburg en Durban, het Oosthu~zen die volgende voorkeure ten opsigte van woonsteltipes verkry:- TABEL 8: VOORKEUR TEN OPSIGTE VAN WOONSTELTIPES WOONSTELTIPE PERSENTASIE Dupleks 47 Maisonette 28 Terraswoonstelle 11 Toringblokwoonstelle 7% (34) Uit bogenoemde ondersoeke blyk dit dan dat die ne~g~ng na laer tipe woon= stelle bestaan. In ~ studie wat deur die Natalse Provinsiale Administrasie gedoen is oor (35) . medium digtheidsbehuiding in Durban, het d~e respondente die volgende redes aangevoer waarom hulle medium digtheidsbehuising bo enkelwonings verkies :- Ca) meer ruimte binne die wooneenheid; (b) wooneenheid besit e~e tuintjie; Cc) minder geraas as in ander tipe woonstelle; (d) meer privaatheid; en (e) meer geleentheid vir kinders om te speel. (33) Oosthuizen, D; Navorsing in Hillbrow en Durban, 1974, p. 12 (34) Lb i.d, p. 62 (35) Natal Town and Regional Planning, op. cito , p , 16 - 24 - Respondente wat voorheen in enkelwonings gebly het, se redes v~r die verandering na medium digtheidsbehuising was as volg:- (f) persoonlike redes (egskeiding of dood); (23%) (g) te veelonderhoud aan enkelwoning; en (18%) (h) benodig minder ruimte. (13%) (36) (37) In die Verenige State het Noreoss 'n diepgaande studie van medium digtheidsontwikkeling of "Town Houses" soos dit daar bekend staan, gedoen. Met hierdie studie is vasgestel dat 42% van die inwoners van plan is om langer as vyf jaar daar te bly, terwyl 50% minder as drie jaar daar sal bly. Dit blyk hieruit dat ~ groot persentasie van die respondente hierdie tipe verblyf slegs as tydelike huisvesting sien, soos wat ook uit onder= staande tabel blyk. TABEL 9: TIPE WONING WAARHEEN RESPONDENTE WIL VERHUIS TIPE WONING PERSENTASIE Enkelwoning koop 57 Duplekswoonstel koop 25 Duplekswoonstel huur 1 Woonstel huur 3 Ander 14 (38) Die volgende redes is deur die respondente aangegee v~r die koop van hul eenheid:- (36) Ibid, p, 14 (37) Norcoss, C;--.- "TOWNHOUSES AND eONDOMNIUMS", Urban Land Institute, Washington, D.e., 1973 (38) Lbi.d, p , 14 - 25 - TABEL 10: REDES VIR DIE AANKOOP VAN MEDIUM DIGTHElDSBEHUISINGSEENHEDE IN DIE VERENIGDE STATE VAN AMERIKA REDE PERSENTASIE Teensin om huur te betaal 57,8 Meer ekonomies as enkelhuis 44,8 Minder onderhoud 53,6 Beter omgewing 27,6 Ontspannings fasiliteite 26,7 Sekuriteit 13,6 Privaatheid 8,8 Vriende naby indien nodig 7,4 Ander 20,2 (39) Noreoss het dan ook met hierdie studie bevind dat 75% van die respondente in medium digtheidsontwikkelings oor die algemeen redelik tevrede is met die leefwyse wat medium digtheidsontwikkelings hulle bied. Die beste eienskappe soos deur die respondente in Noreoss se studie in die Verenigde State van Amerika, is as volg ontleed:- TABEL 11: BESTE EIENSKAPPE VAN MEDIUM DIGTHEIDSEENHEDE IN DIE V.S.A. EIENSKAP PERSENTASIE Maklike onderhoud 60,5 Ekonomies 40,4 Goeie bure 24,6 Goeie ontwerp 22,6 Ontspannings fasiliteite 15,2 Omgewing 13,2 Goeie ligging 12,5 Sekuriteit 11,2 Privaatheid 10,5 (40) (39) Ibid, p. 15 (40) Ibid, p. 15 - 26 - Besware teen medium digtheidsontwi~keling het in Noreoss se studie as volg geblyk. Hy het ook bevind dat baie van die besware deur h goeie ontwerp uit die weg geruim kan word:- (a) Mense woon te dig op mekaar. Hierdie beswaar is geopper deur ouer mense wat nie kindershet nie, of onsosiale mense wat stilte en privaatheid soek. Hierdie probleem kan volgens Noreoss maklik opgelos word deur voorsiening te maak vir ~ verskeidenheid be= hoeftes en deur sekere fasiliteite te skei, sodat dele voorsien kan word waar kinders nie toegelaat word nie. (b) Geraas van bure en kinders. Klank isolasie blyk h belangrike faktor te wees by die ontwerp van hierdie tipe behuising, en daar moet deeglik van rekening gehou word. (c) Heelwat beswaar is gemaak teen troeteldiere, veral honde. (d) Eienaars van hierdie tipe behuising is gekant teen huurders wat nLe dieselfde standaard handhaaf nLe. Dit skep probleme en die gehalte van die lewe in die kompleks daal gewoonlik. (e) Parkering VLr motors is deurgaans onvoldoende gevind, en die mense het beswaar gemaak omdat motors alle beskikbare ruimtes volstaan. (f) Die beheer en administrasie van die komplekse het baie probleme veroorsaak, en baie mense verkoop hulle eenhede omdat onenigheid ontstaan oor hierdie aspek. (41) . Volgens Norcross LS daar baie meer voor- as nadele by hierdie tipe behuising, en die meeste probleme kan opgelos word deur beter beplanning, ontwerp en beheer. (41) Ibid - 27 - HOOFSTUK 4 BEPLANNINGSASPEKTE 4.1 INLEIDING "The cluster housing environment is the most fundemental and enduring form of human settlement. It may be simply described as housing that ~s joined together so that individual units share common walls, floors and ceilings. More importantly, the individual units share common open spaces and common faciliteis. Historically, cluster confignration and scale have been limited only by the material resources and the ingenuity of the society building them.,,(42) uit bogenoemde aanhaling kan gesien word dat groepsbehuising in werklikheid al lank in een of ander vorm bestaan. Om groepsbehuising behoorlik te verstaan, moet die herkoms en groei daarvan eers nagegaan word. In primitiewe kulture het die dorpie bestaan uit die groepering van indivi= duele eenhede rondom TI gemeenskaplike plein, wat sodoende ook deur die omringende eenhede beskerm is. (figuur 1) • I • • • " I II' It •• I' I• ---- ---- -• I • •.1 •• 1.1 • I, II•t ,.,. It. • ---- -- • ~ .. _- _--:.-- -~-~ ~7-_: ._! ...-.. -- --- .... - •~ . ---:" -_ ... KARO BATAK, INDONESIË .r ..e...•.•.••.-•.~•.••••~ _tt •••~.,.~••\. . - •. ..... \:-• •_• ;i...// ••\r'l._ ....• TIMUQUANAN, V. S.A. CHEYENNE, V.S.A. figuur 1 (42) Untermann, R., en Small, R.; "SITE PLANNING FOR CLUSTER HOUSING", Litton Educational Publishing Inc., New York, 1977, p. 1 - 28 - Met die loop van tyd het hierdie dorpies 'n stad geword waar die huise al hoe meer afgesonder van die gemeenskaplike plein geraak het. Die ingang van die wooneenheid het nie meer na die gemeenskaplike plein gewys nie, maar na 'npad wat na die plein toe geloop het. (figuur 2) figuur 2 Soos verstedeliking reg deur die wêreld tot nog groter konsentrasies van mense in die stede gelei het, het die een familie groepsbehuising ~ ho~ vlak van verfyning bereik. In middel-eeuse Europese stede het dit meer kompak geword met 'n baie smal front op straat en 'n hoogte van vier tot vyf verdiepings. Met die Industri~le Revolusie en die onkeerbare vloei van plattelandse mense na die stede, het met verbeterde tegnologie tot die ontwikkeling van woonstelle tot agt verdiepings gelei. Met hierdie ontwikkeling is die basiese waardes van groepsbehuising opsy geskuif en daar is meer - 29 - op hierdie hoë digtheidsantwikkeling gekonsentreer (figuur 3). figuur 3 4.2 DIE TERREINBEPLANNINGSPROSES Terreinbeplanning is soos enige beplanning ~ kreatiewe proses wat die manipulasie van baie veranderlikes te weeg bring. Hierdie faktore sluit ligging, plasing en verhouding van terreinelemente te opsigte van mekaar 1n. Terreinelemente sluit die huis, privaat, gemeenskaplike en openbare oop ruimte, voetgangerspaaie, motorpaaie en parkering, dienste en fasiliteite 1n. Die drie basiese elemente, naamlik gebruiker, terrein, en woning, moet deurentyd in interaksie wees. Om bogenoemde reg aan te pak, moet die beplanner metodies te werk gaan. Untermann en Small stel die volgende proses voor:- - 30 - TABEL 12: STAPPE VAN DIE TERRINBEPLANNINGSPROSES Stae Stap 2 Stap 3 Stap 4 PROBLEEM Probleem Probleem Probleem DEFINISIE definisie definisie definisie alternatiewe ALTERNATIEWE alternatiewe alternatiewe generasie GENERASIE generasie generasie Impak Impak IMPAK Impak analise analise ANALISE analise Evaluasie Evaluasie Evaluasie I EVALUASIE I (43) Al vier hierdie stapoe vind gelyktydig plaas waar die een stap die ander drie oorheers enprogressiefverfyn soos die proses voltooiing nader. 4.2.01 Probleem Definisie Hierdie proses sluit al die stappe in wat benodig word om die ontwerp probleem sowel as die terreIn analise te verstaan. Aangesien ontwerp n proses met baie veranderlikes, baie alternatiewe oplossings en min direkte antwoorde is, sal die probleem soos die beplannings: proses vorder, verander en duideliker word deur die analise en toetsing van die baie faktore wat dit affekteer. 4.2.02 Alternatiewe Generasie Hierdie proses is die skeppende probleem-oplossende stap van die ontwerp proses. Alternatiewe benaderings tot die probleem word ontwikkel en verfyn. Hierdie proses kan geformaliseer word deur middel van n reeks vryhand ontwerp sketse, en moet n reeks oplossings bied. (43) Ibid, p.15 - 31 - 4.2.03 Impak Analise In hierdie proses word die impak van elke alternatief ondersoek. Daar is aspekte wat direkte, indirekte of kumulatiewe impak mag hê, wat nie noodwendig altyd voor die handliggend is nie. Die beplanner behoort met verloop van tyd die gawe te verkry om die lang termyn impak van die alternatiewe op 'nvroeëre stadium vooruit te skat. 4.2.04 Evaluasie Dit is die besluitnemingsproses, en goeie oordeeI wat hier belangrik rs, Na die probleem gestel is, verskeie alternatiewe oplossings daar gestel is. die impak van hierdie alternatiewe ondersoek is, moet ~ besluit geneem word oor watter benadering gebruik moet word. In werklike praktyk neem die beplanner self voorafgaande besluite, maar hy verkies om belangrike besluite by die finale besluitnemers te laat berus. Die finale besluitnemer mag die kliënt, toekomstige bewoner, 'n politieke liggaam, of die burokrasie wees. 4.2.1 Die Terreinbeplanner se verantwoordelikheid "Site planning embraces the art of open space design, building design, and road and pathway design. Many residential environments suffer because the three are practiced independantly of each other. Site planning then is the art of designing the site and all the attributes of the site as a whole.,,(44) Bogenoemde gee Vl.r ons duidelikheid oor wat die terreinbeplanner se verantwoordelikheid is. Nou ontstaan die vraag aan wie hy verant= woordelik is. 4.2.1.1 Verantwoordelikhede teenoor die Ontwikkelaar Die tyd is verby waarin die ontwikkelaar ~ minderwaardige (44) Ibid, p , 16 - 32 - ontwikkeling kan ontwikkel, die profyte in sy sak steek, padgee en die onversigtige bewoner met lang termynprobleme op= geskeep laat sit, is verby. Alhoewel alle ontwikkelaars belang=. stel in 'n profyt op hulle belegging van hulpbronne en tyd moet hulle grootliks staatmaak op die talente van die beplanner om ~ skema te ontwikkel wat koste-effektief en gebruikers-georiënteer is. Die ontwikkelaar se profyt is gewoonlik afhanklik van die spoed en tydsberekening gedurende die beplanningsfase. Verder word die ontwikkelaar se reputasie of naam al hoe belangriker in terme van projek aanstellings, verkope en finansiering vir toekomstige ontwikkelings. Om hierdie redes moet die beplanner help om hierdie reputasie te behou deur so vinnig as moontlik die projekte deur die beplannings, goedkeuring en konstruksiefases te neem. Die beplanner kan ook die ontwikkelaar van ~ redelike profyt verseker deur ~ koste en kwaliteits kontrole en analise reg deur die proses uit te oefen. 4.2.1.2 Verantwoordelikheid teenoor die Gebruiker Die behoeftes van die toekomstige bewoner moet die belang= rikste faktor in die terreinbeplanningsproses wees. Kwali= teit van lewensomstandighede teen 'n redelike koste moet die eerste vereiste wees. Die huidige koste van ~ enkel= woning ~s meer as wat baie Suid-Afrikaners kan bekostig. Daarom moet goeie behuising alternatiewe gereeld in balans wees met wat dit kan wees, behoort te wees, en is. Die perfekte ontwikkeling is van geen waarde as die mense dit nie kan bekostig nie. 4.2.1.3 Verantwoordelikheid teenoor Onmiddellike Bure Verandering in ~ metropolitaanse gebied is onvermydelik waar die oue deur die nuwe vervang word. Hierdie vernuwingsproses is gewoonlik stadig en word nie maklik deur die ongeoefende oog raakgesien nie. Baie toekomstige ontwikkelingsplanne - 33 - sal in bestaande woongebiede voorgestel word. Hierdie ontwikkelings sal ~ ekstra las op bestaande paa1e, oop ruimtes, dienste en koop-fasiliteite plaas, sowel as die direkte verhouding van die naaste bure teenoor mekaar verander. Mense verkies ~ buurt waar ~ sekere stabiliteit teenwoordig is en geen noemenswaardige veranderinge binne die grense van die buurt verwag word nie. Terselfdertyd . het ontwikkelaars slegs met hulle eie eiendom te doen. Daarom gebeur dit dat die meeste woonstelle 'nverontagsaming ten opsigte van die interaksie tussen die nuwe ontwikkeling en die bestaande buurt toon. Hierdie toestand hoef nie te bestaan nie. Daar bestaan baie metodes om die nuwe ontwikkeling ten opsigte van dienste soos paaie, vullisverwydering en landskapver= fraaiing by die bestaande buurt te laat inpas. 4.2.1.4 Verantwoordelikheid teenoor die Stad of Dorp Die stad of dorp 1S verantwoordelik Vir die lewering van publieke dienste soos water, vuilwater wegvoer, ontspannings fasiliteite, vervoerdienste, skole, veiligheid, vullis verwydering, ens. Die meeste dorpe kan hierdie noodsaaklike dienste nie eers teenoor bestaande ontwikkeling lewer nie, om nie eers van nuwe ontwikkelings te praat nie. Die installering van dienste vir nuwe komplekse stoot weer die belasting op. Die impak van nuwe ontwikkelings op die gemeenskap moet gedurig ondersoek word, en kompensasie moet vir die indringing van die nuwe ontwikkeling deur die skepping van terreine vir skole, parke en ontspannings gemaak word. In die algemeen gesien, moet die terreinbeplanningsfunksie optimum toestande skep waar die huidige in die toekoms kan verander. Om dit te bereik, moet die verhouding tussen mense aktiwiteite uitgesoek, ondersoek en verduidelik word. - 34 - Deur beplanning moet hierdie aktiwiteite bymekaar gebring word, sodat die hele lewe van die gemeenskap verryk word. 4.3 DIE TERREIN ANALISE Terrein analise ~s die proses waar die bestaande terrein-omstandighede en die faktore wat die terrein se karakter vorm, verstaan moet word. Hierdie faktore kan in twee hoof kategorieë ingedeel word, naamlik natuurlike en mensgemaakte faktore. Natuurlike faktore sal die volgende insluit, naamlik water, oriëntasie, plantegroei, uitsig en fisiese eienskappe, terwyl mensgemaakte faktore ligging, kulturele aantrekkingskrag, nutsdienste, geboue en paaie sal insluit. Terrein analise vereis insig van toestande op die terrein en buite die terrein. Toestande op die terrein het slegs te doen met die terrein self, terwyl toestande buite die terrein nie so maklik definieerbaar is nie, maar net so belangrik is, aangesien geen grond se invloed op die grens van die eiendom stop nie. (figuur 4) Somer 63° Goeie bome Slegte Goeie uitsig Geraas Te steil Noord figuur 4 - 35 - 4.3.1 Die Proses van Terrein Analise Hierdie proses sluit vier stappe in wat onderling verband hou met mekaar, en waarin alle maklik verkrygbare inligting versamel en geberg word. ,• (a) Terreinbesoeke Hierdie besoeke bestaan uit versigtige "field trips" oor die hele terrein en deur die omringende buurt. (b) Hulpbronne ondersoek Hierdie ondersoeke sluit die analise van bestaande databronne oor lugfotos, topografiese kaarte, grondondersoeke, nutsdienste kaarte, ens. in. (c) Ondervraging en Onderhoude Mense met kennis oor die terrein en die omgewing moet ondervra word. Dit sal mense soos bewoners van die omringende buurt, plaaslike historici, stadsamptenare, kenners op verskeie gebiede, aflewerings mense, ens. insluit. (d) Ondersoek van Verbandhoudende data Hier word die inligting van die verskillende bronne teen mekaar getoets. 4.3.2 Bepaling van die terreingrense Die terreingrense kan deur een van die volgende man~er verkry word:- TIEiendoms verwysingskaart wat gewoonlik deur die plaaslike owerheid beskikbaar gestel word, wat die huidige grense, boulyne en grond= gebruike aantoon. TITopografiese kaart wat die landsvorm kontoere en fisiese eienskappe aandui. - 36 - vir 'n duidelike driedimensionele beeld kan lugfoto's deur 'n stereo= • skoop, waardevolle inligting verskaf wat nie op die ander kaarte verskyn nie. Die vraag of die kaarte eerste bestudeer moet word, of die terrein eerste besoek moet word, is verwarrend, en maak nie saak nie • • Die terreinbesoeke moet op verskillende tye van die dag uitgevoer word om die volle implikasie van eksterne faktore op die terrein te bepaal. 4.3.3 Opname van die terrein se positiewe eienskappe Wanneer die beplanner die terrein ondersoek na die visuele karakter daarvan, kan hy die gevoel van die landskap kry, en hy kan opmerk watter kenmerke die moeite werd is om te behou. Die verstaan van die terrein as 'n geheel, kan 'n positiewe bydrae lewer tot die karakter van die ontwerp, alhoewel sekere sleutel visuele faktore sal uitstaan, soos:- (a) Diversiteit Visuele diversiteit behalwe as dit chaoties is, beteken 'n aan= treklike, aangename en groot verskeidenheid. (b) Individualiteit Die dominante element van 'n landskap soos 'nwoud, rand j ie, stroom, vlakte of kuslyn moet behoue bly, of versterk word om meer impak te hê. (c) Kultuur eienskappe Vroeëre ontwikkelaars was versigtig ~n die gebruik van grond wat 'n komplekse patroon van beboude en onbeboude areas geskep het wat nou visueel aantreklik is. (d) Digtheid Aangesien die meeste medium digtheidsbehuising ~n beboude - 37 - metropolitaanse gebiede opgerig word, moet die digtheid van die gebied in ag geneem word. (e) Geskiktheid Pas die mensgemaakte elemente soos paaie, geboue, ensovoorts by die landskap in? (f) Skaal Hier moet gevra word of die ontwikkeling by die skaal van die gebied inpas. 'nTwintig verdieping woonstel binne 'n enkel= woning gebied lyk net nie reg nie. 4.3.4 Funksionele toestande op terrein Die volgende stap is om 'n opname van alle funksionele toestande op die terrein te maak. Hierdie opname mag aansluitings by die om= ringende buurt insluit ten opsigte van motor, voetgangers, fietse en nutsdienste. Interne terreinfunksies sa die volgende insluit, naamlik dreinerings= patrone, gradi~nt van terrein, dele waar geboue maklik opgerig kan word, oriëntering ten opsigte van die son, windrigting en grond= geskiktheid. Die volgende vrae behoort beantwoord te word by die eerste besoek aan die terrein. (a) Waar kan motor toegang verkry word? (b) Waar behoort motor toegang nie geplaas te word nie? (c) Watter areas lyk te steil vir konstruksie? (d) Waar is nutsdienslyne, pale, riole, water en elektriese aansluitings? (e) Watter grens toestande bestaan byvoorbeeld 'n heining, pad, sypaadjie of bome? - 38 - (f) Watter gedeeltes is maklik beboubaar? Redelik gelyk sonder en~ge unieke verskynsel. (g) Watter tipe paaie begrens die terrein, ~n watter toestand ~s die paaie, en watter volume verkeer dra dit? (h) Watter rioolpatroon bestaan, en moet dit behou word? 4.3.5 Funksionele toestande buite die terrein Oorweging behoort gegee te word aan die maniere waarop die terrein die aanliggende gebied beinvloed, en ook vise versa. Sommige faktore buite die terrein wat ~ direkte invloed op die terrein sal uitoefen, sal die volgende insluit, naamlik rioleringspatroon, geraas van aangrensende paaie, en onaantreklike uitsigte. h Indirek~ invloed kan deur die volgende faktore uitgeoefen word, naamlik die ligging van die naaste primêre skool, park, winkel, busstop, kerk, biblioteek, ensovoorts. Nabygeleë ongebruikte grond en grond wat later anders benut gaan word, moet in aanmerking geneem word, en aandag moet aan die moontlike toekomstige gebruike daarvan gegee word. TI Buurtprofiel moet opgestel word van die naaste gemeenskapsdienste met die klem op dienste binne tien minute se stap, en motor en voetganger toegang. Versperrings soos groot paaie, spoorlyne, steil terreine soos randte, moet van kennis geneem word. Die volgende vrae behoort beantwoord te word by die funksionele toestande buite die terrein:- (a) Waar is gunstige gemeenskapsdienste geleë soos h skool, kerk, speelgronde en winkels? (b) Hoe bereikbaar is hierdie fasiliteite in terme van afstand? Is dit bereikbaar per voet, fiets of motor? (c) Word die omliggende eiendommegebruik, en wat ~s die kans dat die gebruik in die toekoms gaan verander? - 39 - (d) Is daar TIbusstop naby, en kan busse deur die terrein gevoer word? (e) Hoe pas die riolering van die terrein binne die groter rioleringspatroon in? (f) Moet kinders besige strate kruis om die skool of die speelterrein te bereik? 4.3.6 Terrein gevaarseine Hierdie tekens is ooglopende waarskuwings wat TImoontlike ont= wikkelings verbandhoudende probleem aandui. TILys van hierdie tekens kan opgestel word voor die ontwikkeling aangepak word. So 'n lys kan die volgende insluit, naamlik:- (a) Steil hellings (meer as 15%) (b) Buitengewone weersomstandighede (c) Aardskuddings gevaar (d) Onstabiele grond (e) Heuwelrige gebiede (f) Raserige aangrensende paaie. Bostaande gevare kan vermy word deur n1e daar te ontwikkel nie, of om die ontwerp deur tegniese inovasie aan te pas. 4.4 TERREINSISTEEM 4.4.1 Inleiding TIBehuisingskompleks kan in baie individuele gebruike opgedeel word, soos huis, motorhuis, paaie, voetgangerspaaie en oop ruimtes. Hierdie gebruike is moeilik om by mekaar te laat aanpas. In hierdie aan= passingsproses kan die beplanner maklik verstrengel raak, en die hele wese van die ontwerp verlore laat raak. Om bogenoemde probleem die hoof te bied, word deur Untermann en Small aanbeveel dat die terrein in drie basiese elemente opgedeel word, naamlik oop ruimtes, behuising en bewegingsruimte. - 40 - As voorbeeld van TIterreinsisteem, kan kortliks na die Radburn Tuingemeenskappe gekyk word. (figuur 5). Hierdie ontwerp het in 1928 in Radburn, New Jersey vir die eerste keer in Amerika verskyn soos dit deur Clarence Steyn en Henry Wright verwerk is uit die Tuinstad konsep uit Brittanje. Die ontwerp het die volgende skeiding van die motor en die voetganger, groengordel voetganger areas, superblok uitlegte, doodloop residensiële strate en woon= buurtes wat rondom TIskool sentreer. Superblok figuur 5 Die Radburn superblok kombineer verskeie reghoekige blokke in TI groter, meer buigbare en beplanbare blok. Groen gordels vorm die ruggraat van die woonbuurt met groot oop areas in die middel. TIHiërargie van paaie is toegepas wat elkeen met die doel beplan is dat die minste moontlike indringing van die verkeer binne die woonbuurt moontlik is, terwyl doodloopstrate intensief gebruik is om TIstil, veilige toegang tot die wonings te verkry. Die huise is so geplaas dat die woong~deelte na die oop area en die diensarea - 41 - en ingang na die straat toe wys. Waar motor paaie en voetgangers • paaie mekaar kruis, is hulle vertikaal geskei. Alhoewel Radburn nooit as gevolg van die 1930 depressie voltooi ~s nie, is hierdie uitlegvorm telkemale gebruik sonder dat dit lyk of enige verbeteringe nodig is. Dit kan toegeskryf word aan die feit dat hierdie tipe ontwikkeling baie buigbaar is. Dit kan wissel van lae digtheid losstaande tot hoë digtheid aanmekaar eenhede met moontlikhede vir tuine aan weerskante, en parkering alternatiewe afhangende van die topografie en begroting. In die algemeen voorSlen die Radhurn uitleg ~ stiller en veiliger omgewing vir die familielewe as die tradisionele voorstedelike uitleg. Sommige van die kritiek op die Radburn patroon lS dat die kinders verkies om op die teerpad te speel, en dat die aantrede van die woning van die dienskant af onooglik lyk as gevolg van wasgoedlyne, ensovoorts. Sulke probleme kan met die ontwerp van die eenheid uitgeskakel word. Alhoewel die Radburnplan nie as bloudruk gebruik moet word nie, kan die voordele van hierdie ontwerp nutti~ in die hedendaagse voorstedelike buurte gebruik ~ord deur tot h mate van die Radburn= plan gebruik te maak. 4.4.2 Behuising 4.4.2.1 Inleiding Die proses om behuising vir h gegewe terrein te beplan, is ~ fundamentele deel van die oorhoofse terreinbeplannings= proses. Die basiese kwaliteit en geskiktheid van die huis vir ~ gegewe terrein, moet grootliks bepaal word deur die sosio-kulturele en ekonomiese agtergrond van die gebruikers daarvan, die potensiaal en beperkings van die terrein, en die materiaal en tegnologiese hulpbronne van die omgewing. - 42 - "Basic human needs cannot be compromised; the house must • establish an equilibrium between function and amenity without being wasteful. The house must fit the site; the house must express a compatibility with, and respect for, the nautral amenities of the site,,(45) Uit bogenoemde kan ges1en word dat die mens se basiese behoeftes as ontwerp insette gebruik moet word om TIwoning daar te stel wat aan die mens se vereistes voldoen. Die volgende behoeftes is van die belangrikste faktore wat in ag geneem moet word. 4.4.2.2 Die mens se behoeftes as bepalende faktor by ontwerp (a)"Territory" (figuur 6) My gebied Ons gebied figuur 6 (45) Ibid, p. 38 - 43 - Die mens kan sy gebied waarneem, en kan waarneem wanneer • sy gebied geskend word. In medium digtheidsbehuising is gebied hoofsaaklik private oop ruimte wat duidelik aan {' die familie behoort, soos ~ tuin, balkon of terras. Hierdie ruimtes word afgebaken deur mure, heining of plante. Op ~ kleiner skaal is ~ slaapkamer of ~ studeer= kamer die individu se eie gebied . • Gevallestudies van mense se gewoontes het getoon dat die tekort aan afbakening of toesegging van persoonlike ruimtes die bron van baie sosiale probleme is. Private oop ruimtes V1r alle eenhede word deur die meeste beplanners aanbeveel. Alhoewel hierdie ruimtes baie kleiner as die normale enkelwoning se oop ruimtes is, moet t dit steeds groot genoeg wees omaandie familie se behoeftes te voldoen. Visuele gebied is konstant gedurende die dag. Daarom moet eenhede so geplaas word dat byvoorbeeld die weer= kaatsing van die buurman se venster nie die inwoner verhoed om sy balkon te gebruik nie. Verder wil die bewoner nie visuele kontak met sy bure hê terwyl hy in sy private oop ruimte is nie. Die woning moet so ontwerp wees dat straatligte en voertuigligte nie snags die visuele gebied van die bewoner oortree nie. Dit is baie moeiliker om geraas te beperk. Beheer oor plaaslike geraas, soos kinders wat speel, harde musiek, TIbakleiery, ensovoorts, kan versag word deur van konstruksiemetodes gebruik te maak om ~ meer klankdigte tussenmuur te verkry. Geraas van paaie, lughawes, treine, ensovoorts, kan tot ~ mate opgelos word deur die keuse van die terrein. Net soos geraas, is dit moeilik om reuk te beheer. Indien ~ wind konstant uit ~ sekere rigting kom, kan reuke van eksterne faktore soos fabrieke, ensovoorts, vermy word. Reuke binne die wooneenheid kan deur middel van waa1ers effektief geneutraliseer word. Hierdie waaiers se - 44 - uitlate moet hoog teen 'nmuur of 'Il dak geplaas word, en nie naby die bure se eenheid nie. (b) Oriëntering (figuur 7) Somerson Uitsig Luggie Uitsig Winterson O~